O Desafio

O GRUPO MARTINS possui um terreno de 123.530 m² no Distrito Industrial de Uberlândia e em 2017 precisava de uma consultoria imobiliária para ter a convicção de que o seu pré-projeto de condomínio logístico estava adequado à demanda local quanto à formatação de produto e dimensionamento, e se havia necessidade de faseamento e/ou ampliação para construção e ocupação. O trabalho também seria utilizado para uma negociação junto à CODEMIG quanto a prazos para início da implantação.

O Trabalho Realizado

O trabalho envolveu as seguintes etapas:

  • Análise da economia e empregos de Uberlândia e uma pesquisa completa do mercado logístico e industrial com os principais indicadores deste mercado, tanto com relação à tipologia de uso e ocupantes, quanto à característica física e mercadológica;
  • Avaliação do terreno pelo método comparativos; análise crítica do pré-projeto existente e orçamento de implantação;
  • Análise econômica financeira do investimento considerando vários cenários, com destaque para projeto e custos enviados pelo GRUPO MARTINS; projeto e custos de empresas especialistas do mercado com o objetivo de maximizar a ABL e otimizar os custos de construção; faseamento com construção inicial da área mínima solicitada pela CODEMIG.

O Resultado

Concluímos que não era o momento oportuno para o desenvolvimento de um projeto logístico em Uberlândia, tendo em vista os diversos desafios a serem superados onde citamos os mais relevantes: demanda reprimida com baixa absorção em função do momento econômico de consumo que afeta a indústria/logística/armazenagem, a pressão do valor de locação para baixo, alta concorrência de empreendimentos em projeto e alta oferta de terrenos com preços atrativos, fato que poderia aumentar a qualquer momento a concorrência atual.

Recomendamos que fosse negociado junto à CODEMIG o prazo para tomada de decisão de desenvolvimento e construção do galpão, tendo em vista que estávamos em um dos piores momentos de demanda e liquidez de empreendimentos logísticos em todo território nacional, onde a tendência era de melhora a médio e longo prazo dos valores de locação que impactavam diretamente nos indicadores de viabilidade. Com o prazo maior para desenvolvimento, seria possível também a tentativa de encontrar uma empresa para operações de Build to Suit (BTS), fato que eliminaria o risco de absorção e melhora os resultados.

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